Oceňování nemovitostí probíhá dle právních předpisů a tabulek, kdy odhadní cena nemusí odpovídat ceně tržní. Dále se může určovat na základě minulých prodejů obdobných nemovitosti v této lokalitě, zde bychom se měli přiblížit k ceně tržní. U nemovitostí nám velkou roli hraje nabídka a poptávka v určité oblasti.
Při každém prodeji/nákupu nemovitosti si udělejte průzkum trhu, okolí, územního plánu, zda se v okolí nebudou dít nějaké velké změny, které by mohly ovlivnit cenu nemovitosti jakýmkoliv směrem.
Nechte si nemovitost ocenit realitními makléři z více kanceláří, ale nepodepisujte jim výhradní zastoupení, vyloučíte tak jejich pasivitu při prodeji.
Pokud budete kupovat nemovitost v zahraničí tak se informujte zda v příslušné zemi existují oficiální databáze cen prodaných nemovitostí.
Cena obvyklá – cena jež byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (zohledňuje veškeré parametry nemovitosti, stavu, polohy, mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajících)
Tržní hodnota – je částka, za kterou by mělo dojít v den uvedení nemovitosti na trh k dobrovolnému prodeji a dobrovolnému nákupu
Zástavní hodnota – nesmí přesahovat cenu obvyklou ani tržní hodnotu
Nestanoví-li zákon jinak, stavby nebo její části se oceňují nákladovým, výnosovým, porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací.
Nákladový přístup – Věcná hodnota stavby – náklady na stavbu při současných cenách snížené o opotřebení přiměřené ke stáří a skutečnému stavu
Reprodukční hodnota – cena stavby bez opotřebení
Hodnota pozemku – se stanoví na základě realizovaných prodejů a místního trhu nemovitostí, schválených cenových map obcí nebo doporučených směrných cen pozemků pro jednotlivé zóny obce. Vycházíme z právního stavu, zainvestovanosti pozemku, využitelnosti. Každý pozemek prochází určitými fázemi vývoje, jež mají dopad na jeho hodnotu (zemědělský pozemek, stavební pozemek). Z odhadu musí být zřejmé v jaké fázi pozemek je. Za plně zainvestovaný pozemek inženýrskými sítěmi rozumíme pozemek, k jehož hranici jsou přivedeny a zprovozněny veřejné elektrorozvody, pitná voda, odpadová voda, dešťová kanalizace, NT plynu a zpevněné komunikace s konečným povrchem, případně sítě nebo komunikace řešeny věcnými břemeny.
V hodnotě pozemku je potřeba zohlednit i náklady na odstranění staveb, vyčištění pozemku.
Celková věcná hodnota se stanoví součtem hodnoty staveb a pozemků
Výnosový přístup k ocenění nemovitosti
Převedení čístých výnosů z pronájmů nemovitosti na současnou hodnotu
- ocenění nemovitosti je ovlivněno polohou, typem, technickým stavem, dispozičním řešením, vybavením, nájmem a z něj plynoucím výnosem
- výši nájemného se určuje z výše opakovaně dosažitelných nájmů při řádném hospodaření a zohledňujeme vývoj nájemního trhu v okolí a změny
- k vyhodnocení slouží poskytnutá plocha, doba nájmu, měna, celkové náklady, inflační doložka, případně vyhodnotit složku nájemného z obratu nebytových prostor
- odhadnout výši nájemného vzhledem k ne/obsazenosti v dané lokalitě
- odhadnutí nákladů na provoz nemovitosti
Porovnávací hodnota nemovitosti
Metoda založená na srovnání nedávno uskutečněných prodejů a pronájmů v okolí, dále na nabídce a poptávce. Porovnávají se jak nemovitosti jako celky tak případně cena pozemků. Nutno zohlednit existující a nastupující trendy.
Při prodeji nebo nákupu nemovitostí musíme zohlednit plno faktorů:
- poloha nemovitosti
- jaký účel plní
- v jakém je stavu
- okolí nemovitosti
- přístup k nemovitosti
- územní plán
- zápis v KN
- správnost přiložené dokumentace (zda užívání stavby není v rozporu s KN)
- pokud není zapsána v KN, zda byla stavba povolena, kolaudována
- věcná břemena
- zástava
- předkupní práva
- soulad způsobu využití s územním plánem obce
- je nemovitost součástí soudních sporů, restitucí, exekucí
- nájemní smlouvy a kvalita nájemců
- ekologicky zatížené území (záplavová oblast)
- technická dokumentace
Zákon č. 151/1997 Sb.