Portfolio nemovitosti

Co je nemovitost?

Oceňování nemovitostí probíhá dle právních předpisů a tabulek, kdy odhadní cena nemusí odpovídat ceně tržní. Dále se může určovat na základě minulých prodejů obdobných nemovitosti v této lokalitě, zde bychom se měli přiblížit k ceně tržní. U nemovitostí nám velkou roli hraje nabídka a poptávka v určité oblasti.
Při každém prodeji/nákupu nemovitosti si udělejte průzkum trhu, okolí, územního plánu, zda se v okolí nebudou dít nějaké velké změny, které by mohly ovlivnit cenu nemovitosti jakýmkoliv směrem.
Nechte si nemovitost ocenit realitními makléři z více kanceláří, ale nepodepisujte jim výhradní zastoupení, vyloučíte tak jejich pasivitu při prodeji.

Pokud budete kupovat nemovitost v zahraničí tak se informujte zda v příslušné zemi existují oficiální databáze cen prodaných nemovitostí.

Cena obvyklá – cena jež byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (zohledňuje veškeré parametry nemovitosti, stavu, polohy, mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajících)

Tržní hodnota – je částka, za kterou by mělo dojít v den uvedení nemovitosti na trh k dobrovolnému prodeji a dobrovolnému nákupu

Zástavní hodnota – nesmí přesahovat cenu obvyklou ani tržní hodnotu

Nestanoví-li zákon jinak, stavby nebo její části se oceňují nákladovým, výnosovým, porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací.

Nákladový přístup – Věcná hodnota stavby – náklady na stavbu při současných cenách snížené o opotřebení přiměřené ke stáří a skutečnému stavu

Reprodukční hodnota – cena stavby bez opotřebení

Hodnota pozemku – se stanoví na základě realizovaných prodejů a místního trhu nemovitostí, schválených cenových map obcí nebo doporučených směrných cen pozemků pro jednotlivé zóny obce. Vycházíme z právního stavu, zainvestovanosti pozemku, využitelnosti. Každý pozemek prochází určitými fázemi vývoje, jež mají dopad na jeho hodnotu (zemědělský pozemek, stavební pozemek). Z odhadu musí být zřejmé v jaké fázi pozemek je. Za plně zainvestovaný pozemek inženýrskými sítěmi rozumíme pozemek, k jehož hranici jsou přivedeny a zprovozněny veřejné elektrorozvody, pitná voda, odpadová voda, dešťová kanalizace, NT plynu a zpevněné komunikace s konečným povrchem, případně sítě nebo komunikace řešeny věcnými břemeny.
V hodnotě pozemku je potřeba zohlednit i náklady na odstranění staveb, vyčištění pozemku.

Celková věcná hodnota se stanoví součtem hodnoty staveb a pozemků

Výnosový přístup k ocenění nemovitosti
Převedení čístých výnosů z pronájmů nemovitosti na současnou hodnotu

  • ocenění nemovitosti je ovlivněno polohou, typem, technickým stavem, dispozičním řešením, vybavením, nájmem a z něj plynoucím výnosem
  • výši nájemného se určuje z výše opakovaně dosažitelných nájmů při řádném hospodaření a zohledňujeme vývoj nájemního trhu v okolí a změny
  • k vyhodnocení slouží poskytnutá plocha, doba nájmu, měna, celkové náklady, inflační doložka, případně vyhodnotit složku nájemného z obratu nebytových prostor
  • odhadnout výši nájemného vzhledem k ne/obsazenosti v dané lokalitě
  • odhadnutí nákladů na provoz nemovitosti

Porovnávací hodnota nemovitosti
Metoda založená na srovnání nedávno uskutečněných prodejů a pronájmů v okolí, dále na nabídce a poptávce. Porovnávají se jak nemovitosti jako celky tak případně cena pozemků. Nutno zohlednit existující a nastupující trendy.

Při prodeji nebo nákupu nemovitostí musíme zohlednit plno faktorů:

  • poloha nemovitosti
  • jaký účel plní
  • v jakém je stavu
  • okolí nemovitosti
  • přístup k nemovitosti
  • územní plán
  • zápis v KN
  • správnost přiložené dokumentace (zda užívání stavby není v rozporu s KN)
  • pokud není zapsána v KN, zda byla stavba povolena, kolaudována
  • věcná břemena
  • zástava
  • předkupní práva
  • soulad způsobu využití s územním plánem obce
  • je nemovitost součástí soudních sporů, restitucí, exekucí
  • nájemní smlouvy a kvalita nájemců
  • ekologicky zatížené území (záplavová oblast)
  • technická dokumentace

Zákon č. 151/1997 Sb.